揭秘“现金奶牛”禹洲地产：规模持续高增长 2020年目标千亿

禹洲地产2019年“成绩单”于近期出炉。报告期内，禹洲地产实现合约销售金额为751.15亿元，同比上升34.13%，全年目标完成率112%;累计合约销售面积497.1万平方米，同比上升34.3%。

中国网财经记者注意到，禹洲地产的销售规模从百亿到突破700亿元，仅用了5年时间，且每年都越上了一个新台阶。数据显示，2015-2018年，禹洲地产的合约销售金额分别140亿元、232亿元、403亿元和560亿元，年复合增长率高达52.2%。

规模持续高增长，2020年目标千亿

禹洲地产合约销售金额之所以能迭创历史新高，离不开“区域深耕，全国领先”发展战略。如今，这一战略正迎来红利“收获期”。数据显示，禹洲地产2019年有487.73亿元的合约销售额来自长三角区域，占集团合约销售总额的64.93%。其中苏州、合肥、南京、上海及杭州合计贡献了423.59亿元。值得一提的是，2019年苏州公司合约销售155.8亿，成为禹洲地产旗下第一家突破百亿销售规模的区域公司。

此外，在高度契合国家战略的海西经济区、华中和环渤海区域，禹洲地产的销售金额分别为102.34亿元、70.69亿元和62.13亿元，占比分别为13.62%、9.41%和8.27%。

2020年，新冠肺炎疫情对整个房地产市场带来了一定冲击，多家房企下调了年度销售目标。不过，禹洲地产的“千亿征程”并未因此而发生变化。禹洲集团董事局主席林龙安在出席业绩发布会时表示，今年有把握完成1000亿元的销售目标，此外，力争年底前分拆物业上市。

据林龙安透露，目前禹洲地产的售楼处和工地，除武汉以外基本上全部复工。在疫情爆发之初，禹洲地产较早的推出网上售楼的渠道，加上土地储备所在城市购买力强，接下来的时间里可以追回疫情期间这个差距。

盈利质量提升，派息率高达45.67%

规模不断扩张的禹洲地产，其盈利质量也呈现出稳步提升的趋势。数据显示，2019年，禹洲地产实现收入约232.41亿元;实现利润39.67亿元，同比上升6.46%;核心利润44.09亿元，同比上升21.13%;每股核心盈利82分，同比上升3.8%。其中利润与核心利润均为历史新高。此外，禹洲地产的2019年毛利率和核心利润率分别为27%和14.7%，稳居行业领先水平。

林龙也表示：“跨越千亿后，禹洲地产将以稳健经营、利润导向的发展为主。”禹洲集团高级副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓也称，未来两到三年，集团毛利率可保持在25%-30%水平，净利润率在不分摊少数股东权益的情况下也可以做到13%-14%左右。

规模与利润并重的禹洲地产，近几年来一直保持高派息特色。近期，禹洲地产董事会宣布拟派发第二次中期股息每股21港仙及上市十周年第二次特别中期股息每股4港仙，连同已支付中期股息每股12港仙及特别中期股息每股3港仙，全年合计派息达每股40港仙，派息率高达45.67%。中国网财经记者粗略统计，在已经发布2019年财报的房地产企业中，禹洲地产的派息率指标很可能是行业前三。

此外，禹洲地产上市10年以来每股累计派息达2.87港元，为2009年上市发行价的106%。

林龙安表示，禹洲地产未来将从每年的净利润中拿出 30%作为分红派息，确保对股东的利益最大化。值得一提的是，坚持“高分红”的禹洲地产，2月17日获纳入恒生中国高股息率指数，且比重最高，约3.09%，在8家入选的港股上市地产建筑业类公司中位居首位。

土储充沛，总货值超过接近4000亿元

禹洲地产“高质量”增长且“高分红”的底气，还在于其充沛的土储。据了解，禹洲地产一直擅长把握市场窗口以低成本补充优质土储，其中2019年通过招拍挂、收并购、产业等多种方式，在北京、上海、青岛等地斩获个35块优质地块，权益土地储备地价共约244亿元，总建筑面积逾462万平方米，其中约80%的地块均以底价或低溢价率摘牌，成本优势明显。有分析认为，这表明禹洲地产在全国范围内多元化、多渠道拿地的能力正稳步提升。

截至2019年12月31日，禹洲地产的土地储备总可供销售建筑面积约2012万平方米，共156个项目分布于六大都市圈的33城市，土储总货值超3661亿元，其中一二线及准二线城市土储占比约86%。据悉，以上土储可满足禹洲地产未来三至四年的发展需求。

对于2020年的拿地计划，据林龙安透露，预算约为500亿元左右，实际可动用资金约250亿元。

而拿地渠道上，不局限于公开市场拍卖。“近年来，禹洲地产成立了城市更新事业部、产融事业部和医养产业事业部，未来会坚持产业的导向和大健康的导向来支撑住宅开发。”林龙安如是说。

财务持续优化，现金短债比高达2.33倍

2019年，禹洲地产还顺利市场形势变动积极主动地进行债务管理，财务结构得到不断优化。截至2019年末，禹洲地产净负债率为65%，较2019年中期下降8个百分点，这是禹洲地产连续26年将负债比维持在60-80%的安全区间。

此外，禹洲地产手持现金355.11亿元，同比上升21.28%，而一年内到期债务的为152.72亿元。以此计算，禹洲地产的现金短债比为2.33倍，有足够的财务弹性应对市场波动。

与此同时，禹洲地产还通过发行债券等方式，源源不断的为公司“输血”。不过，禹洲地产将融资成本控制在了在合理范围。数据显示，2019年公司整体加权平均融资成本为7.12%，较2019年中期下降0.09个百分点，处于行业内较低水平。此外，禹洲地产还将债务年期从 2.79 年加长到3.45年。

鉴于强劲的盈利能力和稳健的财务水平，禹洲地产屡获境内外机构及资本市场的认可。2019年，禹洲地产获摩根士丹利、天风证券、尚乘以及国元国际首次覆盖报告，并给予“买入”评级，此外，麦格理、瑞信银行、中金等对禹洲地产维持“跑赢大市”评级。

2020年，著名国际投资银行中信里昂首次覆盖禹洲地产，原因是合约销售稳健高增长，全国化布局和区域深耕的策略成效显著;高派息与股东共赢的特点也屡屡得到投资者及资本市场的认可。截至目前，已有27家境内外知名机构覆盖禹洲。

2019年，在MSCI公司发布的ESG评级报告中，禹洲地产ESG评级被定为BBB级，在境内所有房企中排名位居第一。(记者刘小菲)

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