美好置业股价大跌市值蒸发47亿 多元化转型失利持续亏损

美好置业股价遭遇“黑天鹅”式暴跌，引发投资者和市场担忧。

在1月15日至1月27日的9个交易日里，美好置业集团股份有限公司(000667.SZ，简称“美好置业”)连续经历八个跌停板，股价几近腰斩，由3.8元/股降至1.88元/股;1月28日股价与前一日持平，1月29日，继续跌2.63%，收报1.85元/股，总市值降至约45.64亿元，11个交易日累计缩水超47亿元。

低迷异动的股价，给美好置业转型之路增添了更多不确定性。

作为老牌房企，美好置业近年来土地储备连年降低。随着近期对东莞、安徽等三家子孙公司的出售，公司土地储备将降至百万方以下。

2014年，名流置业改名美好置业，逐步撕去传统地产商标签，形成“房屋智造一体化+现代农业”两大业务格局。然而，这两大业务一个两年半亏损超10亿元，一个由于连续亏损，6.4万亩土地被退租。

大手笔转型后，盈利能力持续下滑、负债高企资金缺口大、融资渠道单一等问题让美好置业的发展显得不那么“美好”。

针对股价异动大跌和市场普遍担忧的问题。1月26日，长江商报记者发送采访函至美好置业方面，1月28日，美好置业回复称，公司经营活动正常，鉴于近期公司股票交易价格出现非理性下跌，公司认为目前股价不能合理体现公司的实际经营状况。同时，公司认识到多元化发展中存在的种种问题，目前正着手对现代农业业务进行战略收缩，今后将集中资源全力发展房屋智造业务。

股价现“黑天鹅”式暴跌

1月15日，美好置业股价由3.8元/股开始连续跌停。为“力挽”股价，1月20日，公司公告称，控股股东目前正筹划与公司产业链相关的重大交易事项，股价异常波动与该事项无关。

尽管如此，美好置业股价暴跌态势未变。1月22日，美好置业出手护盘，宣布将以集中竞价交易方式回购公司股份，资金总额不超(含)2亿元，不低于(含)1亿元;回购股份价格不超4元/股，回购股份将用于后续员工持股计划、股权激励。

对于股价“黑天鹅”式暴跌，1月28日，美好置业回复长江商报采访函称，近期公司股票交易出现异常波动，公司非常关注同时进行了严格自查。鉴于近期公司股票交易价格出现非理性下跌，公司认为目前股价不能合理体现公司的实际经营状况。

事实上，近五年美好置业股价长期低位徘徊，今年以来徘徊于3元左右，2020年上半年基本稳定在2.7元左右。此前股价最高达5.9元左右。

2020年10月初，美好置业股价曾涨至3.86元高点，在本次“黑天鹅”式暴跌之下，曾经的上涨已被彻底抹平。

“股价出现连续下跌，这时可公布一些利好消息挽回股价和投资者信心。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫对长江商报记者表示，比如发布良好的销售业绩，引进新的投资战略合作者和相关的利好规划。

1月29日，美好置业发布2020年业绩预告。2020年，公司实现归属于上市公司股东的净利润在9000万元至11500万元，比上年同期增长34.55%至71.92% 。

不过，2020年扣除非经常性损益后的净利润亏损4.3-5.5亿元，上年为盈利6051万元。长江商报记者注意到，自2014年开启转型之路后，美好置业多年业绩不振，净利润连续下滑四年。据统计，2017-2019年，美好置业的归母净利润分别下滑0.54%、62.55%和73.12%。2020年前三季度，美好置业营业收入21.9亿元，同比增长19.38%，归母净利润-1.43亿元，同比下滑288.07%，扣非净利润为-1.47亿元。

债务高企抛售子公司回笼资金

美好置业成立于1989年，是一家老牌地产企业。2016年，受益于城中村综改板块强势，美好置业来自房地产业务收入达到50.62亿元，归母净利润6.68亿元，创造了公司历史。

随后，美好置业却选择了转型。刘道明曾表示：“2013年，房地产行业正从黄金时代走向白银时代。我已经感受到这种状态下，企业迟早有一天将出局，所以提出了改革。”

改革趋势之下，美好置业在土地储备上逐步收缩，2019年拿地金额11.33亿元，当年签约金额67.38亿元。截至2020年上半年，美好置业土储计容建面为146.78万平方米，按照2019年58.15万平方米的销售面积估算，仅够2.5年开发。

但从营收结构来看，公司营收仍依赖地产业务，2018年至2020年上半年，房地产业务收入占比分别为95.51%、83.97%、81.55%。

对于主业逐步萎缩的发展战略，美好置业回复称，单纯拿地开发是传统房地产的经营思维。公司战略转型方向是发挥业务优势，打造一体化房屋智造业务模式，由传统房地产业向房屋智造转型。

地产不断收缩导致自身“造血”能力不足，同时砸重金投入新业务的美好置业，让市场有冒进和高负债的担忧。数据显示，美好置业负债率由2018年的66.26%增至2019年的73.68%，2020年前三季度进一步增至76.65%。

现金短债也岌岌可危，据东财Choice数据，2020年前三季度，该公司短期借款为0.5亿元，较2020年中期的3亿元有所下降。但公司一年内到期的非流动负债则上升至31.36亿元，应付票据及应付账款为25.57亿元，总负债达到226.7亿元，短期债务合计31.86亿元，而公司同期货币资金仅有17.51亿元，短期债务压力较大。Wind数据显示，截至2020年第三季度，美好置业现金短债比为0.5045，踩中一条红线。

另外，截至2020年11月7日，美好置业累计对外担保余额66.49亿元，其中对资产负债率超过70%的单位担保金额为61.29亿元，达到公司最近一期经审计净资产的86.57%。

谢逸枫认为，美好置业高负债主要还是因为多元化发展，烧钱过快回报周期漫长，前期投入过大，此外主业利润增长下滑，扩张模缓慢，融资渠道单一。弥补资金缺口，可以用借新债还旧债，放缓多元化产业发展的脚步，尽量不要盲目去扩张，拓展新的融资渠道，加快主业规模扩张保持平稳的发展增速。

在融资渠道上，美好置业主要依赖银行贷款、委托贷款和资产管理公司贷款，融资成本也比较高。截至2020年上半年，其占比较大的融资渠道分别是银行贷款，利率在5.39%-7.5%之间;非银贷款，利率为10.5%-15%;债券，利率为7.2%;信托融资，利率为14.5%。融资受限、融资成本高企，无疑限制了美好置业的拿地，也制约着公司新业务的扩张。

现金流也不容乐观。2017年-2020年前三季度，其投资现金流分别为-2.92亿元、-10.28亿元、-15.87亿元、-4.5亿元。

对于融资渠道存在的单一问题，美好置业回复称，2021年，公司将继续加强与银行等金融机构的全方位合作，同时积极与多家非银主流机构建立战略合作，积极拓宽融资渠道和创新融资模式，满足公司经营发展的资金需求。

为了偿债，美好置业接二连三出售资产应对资金紧缩。

去年11月，美好置业与中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司(下称“华融资产”)合作，将全资子公司武汉南部新城投资有限公司对武汉美好新城建设发展有限公司的4.64亿元内部债权转让给华融资产重组。

1月29日，美好置业发布公告称，公司转让全资子公司合肥名流置业有限公司、安徽东磁投资有限公司和东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司100%股权，取得处置长期股权投资产生的投资收益约9亿元。

多元化转型失利持续亏损

主业收缩下美好置业开启转型之路。“我不仅要造房子，更要造一种美好的生活方式。”六年前，美好置业创始人刘道明提出了这样的口号。

几年时间，美好置业布局了五个业务板块，包括房产开发、城市土地开发、产业新镇、现代农业、装配式建筑业务等。从传统房地产开发商往美好生活集成商转型。

装配式建筑是美好置业押注的方向。截至去年10月30日，已投产8家工厂，5家在建设中，计划两年内陆续投产。启信宝显示，美好装配目前已在全国设立20多家子公司。

装配板块人员，也从2017年的329人猛增至2019年的2430人。期间，装配公司收入从3.34亿元增至7.14亿元，净利润亏损额从1352.84万元暴增至5.98亿元。

现代农业方面，2018年，美好置业接连在湖北江汉平原签署两个涉农投资协议，用3年时间圈下合计200万亩土地，计划共投资100个亿。

截至2019年末，累计土地流转8.5万亩，改造虾稻田达8万亩，实现小龙虾养殖面积3.5万亩，水稻种植面积3.4万亩。目前，美好置业有18个生产基地，其中湖北洪湖下设13个生产基地，湖北监利下设5个生产基地，“虾稻共作稻渔种养”产业规划已经具备规模。

产业新镇业务主要围绕湖北洪湖新滩美好未来新城(一期)PPP项目(“洪湖新滩项目”)和武汉蔡甸索河未来田园小镇项目展开。洪湖新滩项目2019年实现投资7.5亿元，累计投资10亿元。

然而，这种大手笔投资带来更多是“噱头”而不是实绩。

寄予厚望的装配式建筑连续两年半呈现亏损状态。财报数据显示，2018年到2020年上半年，美好装配分别实现净利润-1.97亿元、-5.98亿元、-2.39亿元。装配式建筑目前产能释放情况并未披露，去年上半年装配式建筑业务签约订单金额18.5亿元，其中81.7%是内部项目所消化。

谢逸枫认为，目前，目前，装配式业务因为房地产发展，大众居住习惯，在国内才上市等因素，还处于初级摸索阶段，在这个产业还没有熟悉国家金融税费，财政补贴的情况下，想做起来挑战是非常大的，若是想要突围，最好的办法可能是通过加盟装配业发展相对好的一些企业来进行摸索探索合作。

不过，美好置业对装配式建筑未来的发展充满信心。美好置业回复长江商报记者称，近几年在装配式建筑业务发展方面，公司遇到许多问题，并不断进行优化调整。随着政策层面中央与地方持续推进，我国装配式建筑市场有望迎来较大增长空间。2020年12月18日，美好置业位于合肥政务南的全装配住宅项目美好云谷路壹号隆重首开，306套房源被抢购一空，实现销售金额4.3亿，2021年1月15日再次加推时也是秒光，1分钟实现销售金额1亿。

投资百亿的农业板块，因持续亏损被退租。1月29日，美好置业现代共流转农业用地8.5万亩用于经营，由于连续亏损，已完成洪湖土地6.4万亩的退租工作，报告期内，将已投入的农田改造费用，即长期待摊费用余额约1.5亿元一次性计入当年损益，该损失属于非经常性损益。

财务数据显示，2020年上半年，美好置业现代农业营收占比仅为1.89%，主营业务为农业养殖与销售的湖北美亿农业发展有限公司，在上述期间内的净利润为-0.87亿元。

谢逸枫指出，美好置业的布局的确拖累了公司的整体发展，多元化发展前期投入巨大，而且投资回报周期漫长，特别是在主业业绩增长缓慢、利润下滑时，多元化可能会成为烧钱的产业，就会拖累公司整体的规模业绩和利润增长水平。美好置业转型失利，最主要还是因为对跨界转型的行业不熟悉，缺乏这方面的人才经验，包括对国家在相关产业方面的政策支持也不是很熟悉，对盈利增长模式还没有完全掌握到。长江商报记者 赵洁

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