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中国金茂“地王”后遗症凸显:高溢价项目拖累业绩

2021-02-19 16:02:54    来源:投资者网

兴于地产,折于地王。

昔日被称为“地王收割机”的中国金茂控股集团有限公司(以下简称“中国金茂”;0817.HK)如今深陷窘境。

2月5日早间,中国金茂发布公告披露,2021年1月,公司及其附属公司取得签约销售金额201亿元。按照中国金茂2021年实现销售2500亿元的计划来看,中国金茂2021年首月的销售成绩单还算亮眼。

但是,在光鲜的销售数据背后,中国金茂的净利润腰斩却在市场上引发一片哗然。1月25日晚间,中国金茂发布盈利预警公告,预计2020年全年归母净利同比下降约40%至50%。因房地产市场调控等原因,导致集团开发项目售价不及预期,需计提资产减值。

受此影响,即使是公司发布1月销售数据的利好消息仍未拯救中国金茂下跌的股价。从1月25日至2月5日收盘,中国金茂的股价从3.89元/股下降至3.2元/股,跌幅超17%。

中国金茂净利润大幅下降,或与其昔日高溢价拿地且“地王”项目销售不及预期息息相关。不仅如此,中国金茂还在频繁出售旗下项目缓解公司高负债。《投资者网》就相关问题联系中国金茂,但是一直未收到公司方面回复。

净利与股价双双腰斩

中国金茂公告数据显示,2020年,中国金茂累计取得签约销售金额共计2311亿元,较2019年大幅增长43.7%,顺利完成全年目标;而在2021年1月,中国金茂实现201亿元销售额,同比增长91.19%,销售表现尚可。

几年,中国金茂的销售一直处于快速增长状态。数据显示,中国金茂2015年销售额仅为278.07亿元,2018年首破千亿,2020年突破两千亿元,五年复合增长率52.73%。

未来,中国金茂仍有高歌猛进的计划。在2020年8月中国金茂业绩发布会上,中国金茂曾提出未来三年发展规划,即“公司今年将维持2000亿目标不变,2021年、2022年会保持强劲的增长动力,2021年实现2500亿,2022年实现3000亿的签约目标。”。

然而在销售大幅增长的背后,中国金茂的净利润已经出现了腰斩。1月25日晚间,中国金茂发布盈利预警公告,预计2020年全年的归母公司净利或同比下降约40%至50%。根据公告,公司净利下降原因主要为:“因房地产市场调控等原因,导致本集团及本集团之部分联营及合营企业项目售价不及预期,需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。”

业绩预警消息一出,中国金茂股价应声大跌。公告次日(1月26日)中国金茂股价收盘价3.18元/股,跌幅超16%。值得注意的是,中国金茂的股价一直处于跌跌不休状态。距离2020年7月的半年内股价高点6.11元/股,中国金茂的股价跌幅超47%。

国泰君安在研报中指出:“中国金茂2020年结算物业预计增长40%至50%,但归母核心净利润预计下滑40%-50%,核心原因是项目售价不及预期,导致发展中物业和持作出售物业计提减值。我们估算如果毛利率按照前三季度下滑至20%左右,该减值预计在30亿-40亿。”

高溢价项目拖累业绩

市场有声音认为,中国金茂的此次计提大额资产减值,或是与其曾经高溢价拿地项目有关。目前,中国金茂尚未披露具体的计提资产减值项目。

自从中国金茂于2009年开始与万科、保利、SOHO中国等企业竞争中夺下北京广渠门15号地王,便逐渐开启了收割各地“地王”的拿地模式。公开信息显示,2012年,中国金茂以总价56.8亿元摘得上海海门路商办地块;2014年初,以101亿元总价拿下上海大宁地王;2015年,连续摘得北京丰台区单价地王、宁波地王、杭州总价地王等,2016年再夺南宁、深圳地王,2017年拿下厦门翔安高价地;2019年历经129轮报价以51亿夺下南京地王。

关于中国金茂此次计提资产减值情况,国泰君安认为,此次是中国金茂2017年左右拿的高价地2020年正式反映在利润表中,中国金茂采取了一次计提的方式对历史问题进行报表处理。有投资者在公开台猜测,中国金茂本次一次计提的项目主要是位于厦门、福州、合肥、南京、天津等地的高价地块。

事实上,中国金茂些年一直以较高的速度进行激进扩张,其“地王”项目销售情况确实不佳。资料显示,2017年9月,中国金茂以29450.7元/方米的楼面价竞得厦门翔安2017XP08地块,因当时周边两个楼盘的均价只有29000元/方米,中国金茂遭受市场的质疑之声,但到2018年翔安金茂悦入市,售价仅为29000元/方米,低于其拿地时的楼面价。

除此之外,2016年5月,中国金茂在南京河西分别以37027元/方米和36890元/方米的楼面价拿下南京河西地王G12、G13地块,总价69.6亿元。该项目名为金茂府,历经5年仍未全部入市。根据365淘房台信息显示,截至2021年2月2日,河西金茂府G13地块房源已经售罄,前期销售均价52000元/方米,G12地块户型信息以及加推信息暂未释放。

值得注意的是,年来,中国金茂的销售额与销售面积大幅增加,但是销售均价逐渐下滑。同花顺数据显示,2018年、2019年、2020年,中国金茂的销售均价分别为25537元/方米、21485.62元/方米、20467.98元/方米,呈下降态势。

千亿负债缠身“卖子回血”

公开资料显示,中国金茂是中国一家大型高端商业地产开发商和运营商,主要从事城市运营及物业开发、商务租赁及零售商业运营、酒店经营及提供物业管理、设计及装修服务。公司已在北京、上海、深圳、三亚等地相继开发了多个优质地产项目,拥有包括上海金茂大厦、北京凯晨世贸中心等多个城市地标项目,亦投资持有多家五星级豪华酒店。

中国金茂主要有城市及物业开发、商务租赁及零售商业运营、酒店三大业务板块,以2020年中报数据计,城市及物业开发仍是中国金茂的营收主力,在总营收占比82.04%,而商务租赁及零售商业运营、酒店分别占比为5.75%、3.12%。

中国金茂去化困难,在一定程度上拖累了公司的业绩,业绩增速已出现明显下滑。2016年至2020年上半年,中国金茂的营收增速分别为53.65%、13.81%、24.64%、11.94%、-17.94%,归母净利润增速从2016年的-16.75%由负转正后,2017年至2020年上半年,归母净利润增速分别为56.9%、31%、23.8%和1.97%,下降明显。

而另一方面,中国金茂的负债还在攀升。截至2020年上半年,公司的负债规模达到2980.27亿元,较年初增加了555.8亿元。

根据中国金茂2020年半年报,公司剔除预收款后的资产负债率为66.64%,净负债率为76.6%,现金短债比为0.6。此外,截止到2020年上半年,中国金茂还有一笔201.21亿元的永续债。算上永续债,净负债率高达125.96%。对比央行、住建部规定的房企融资“三道红线”,如果再加上永续债,中国金茂已经踩中两条红线。

为缓解不断攀升的负债以及红线压力,中国金茂还在频繁出售子公司。2020年11月23日,据北京产权交易所消息,中国金茂拟转让贵阳黔茂房地产开发有限公司60%股权,转让底价11.52亿元。据公开报道不完全统计,2019年5月至6月,中国金茂在短短两个月内出售了包括北京、上海在内的8个项目公司股权,2020年,中国金茂密集出售了11个项目的部分或全部股权。(投资壹线出品|葛凡梅)

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