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地产开发赚钱效应下降房企轻资产转型告捷

2021-03-23 09:49:06 来源：城市金融报

面对不断收窄的利润空间，转型成了房企维持增长和盈利的必经之路。卸下重资产的负重，越来越多的房企将轻资产运营作为“新生”的渠道，一个关于轻资产的新战场正在形成。

当开发销售的盈利空间愈发稀薄，房企们已然在抢夺持有运营市场的先机。卸下重资产的负重，越来越多的房企将轻资产运营作为“新生”的渠道。

“地产已经不是一个高利润的行业了，实际上我们已经在生死边缘。”旭辉控股集团执行董事、执行总裁陈东彪在近日的一场行业论坛上感慨道。

面对不断收窄的利润空间，转型成了房企维持增长和盈利的必经之路。“地产行业的利润实际上已经跌去了40%，但市场依然还是好的，只是行业的本质发生了变化，从原来以总资产规模为核心的高周转进入到以净资产为主的高周转，房企必然会转向第二增长曲线。”金地集团副总裁、金地华东地产公司董事长阳侃进一步表示。

格局稳定的地产市场之上，一个关于轻资产的新战场正在形成。

房企轻资产转型告捷

同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功认为，在负债率受限的情况下，地产行业的净资产回报率已经处于下滑阶段，规模增长遇到瓶颈，因此房企正在焦急地寻找下一步的发展空间。“住房、长租公寓、商业、写字楼等都会进入持有市场，并会开始出现一些运营管理的业务。由于其中产生的经营性现金流可以确定估值，收益率相对明确，管理上的风险也相对受控”。

上市不满五个月的世茂服务在3月15日发布的首份成绩单上就展现出了轻资产较强的盈利能力。2020年，世茂服务的业绩出现大幅增长，实现营业收入50.26亿元，同比增长101.9%;净利润为6.93亿元，同比增长80.2%。过去的这一年内，世茂服务的物业管理外拓面积增长了13倍，签约及在管面积同比翻番，物业管理服务和社区增值服务这两大业务的营收分别同比增长126%和147%。在2020年快速增长的基础上，世茂服务总裁、执行董事叶明杰在业绩会上表示，未来三年将继续实现五倍增长，且增值服务业务将成为世茂服务未来主要的增长点。

以商业运营和住宅物业管理为主营业务的宝龙商业同样在盈利能力上实现了大踏步式的增长，在2020年度实现收入19.21亿元，净利润3.07亿元，分别同比增长18.6%和72.1%。宝龙商业称，其将继续推进轻资产业务模式，并计划收购商业管理公司。

除了住宅物业和商办的运营业务外，房企的文旅项目也是轻资产服务的一大载体。融创中国在2020年财报中称，融创文旅已在国内进入39个城市，2020年实现收入38.8亿元，同比增长36%;管理利润约为6.28亿元，同比大幅增长311%。同时，融创在2020年内成功启动了轻资产管理的服务输出，提供包括文旅项目获取、规划研策、投资咨询、建设、运营、管理等全方位的产品服务。

绿地则正在海外市场中进一步实行轻资产转型战略。3月15日，位于悉尼的绿地中心项目进入竣工交付，预计实现回笼资金约18亿元。从去年年底开始，绿地在韩国、加拿大、悉尼、日本等海外市场的项目陆续完成交付，总计可回笼资金超过百亿元。完成交付后，绿地将在海外市场全力实现轻资产化转型。

“以运营为核心的发展方式，将会是未来企业发展的主要趋势。”孙益功谈道。

窗口期抢占先机

当越来越多的房企驶上这条新增长的赛道，参与者又将如何瞄准机会点呢?

中欧国际工商学院经济学与金融学教授、上海市人民政府参事盛松成表示，基于范围经济，和主业相关程度越高，产生协同效应的可能性就越强，成本就越低，也越有可能盈利。

物业已经率先获得了市场的认可。目前，在A股和港股上市的物业公司已有45家，市盈率平均为42倍，最高达到了195倍，已成为独立成熟的行业板块。“为什么给这么高的估值，不是因为物业管理有多少利润，而是物业公司给了大家很大的想象空间，未来还会有更大的拓展。”阳侃表示。

在阳侃看来，物业公司在提供增值服务时存在边界的限制，要突破这一限制则需要把握住社区商业这个机会点。“居民大量的日常消费都是近场消费，房企应当把就近的社区商业做好多业态的整合，打破物业公司的边界，形成整个片区的增值服务的大平台，这样才能产生更高的性价比”。

在社区商业的未来发展中，阳侃较为看重体验式消费的成长性，“这个赛道是大家刚刚开始做的，如果我们能够把社区商业从原来传统的综合消费，延伸到与体验式服务相结合的形态，未来将会有巨大的价值可以兑现”。

轻资产服务的对象除了C端住户外，也可以是B端的开发商。去年7月绿城管理的上市让代建业务收获了更多的市场关注。绿城管理控股有限公司副总裁祝军华认为，目前行业集中度较高，大量房企面临着被收购、退出市场、股权合作等丧失控制权的局面，而基于代建合作业务，委托方和服务方均能获得收益，也能让更多的房企有机会与头部企业竞争。

数据显示，百强房企中已有38家进入代建领域，预计在2021-2030年，代建市场份额比例将达到10.6%“我认为这个数据还是保守的，更多的公司会加大这块利润，因为这部分利润比自有开发的利润要高得多。“祝军华谈道。

据祝军华介绍，绿城管理已参与成立了一个轻资产联盟，包含雅居乐、金地等房企，总体市场份额在60%左右。“靠闭环式的自建已经没有前途了，一定要有共创价值的产业链生态圈来形成持续创新实践的模式，所有的模式都有窗口期，我们要通过开放流量、开放生态链、形成联盟等方式来抓住这样的机会”。陆瑶

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