物业股迎来狂欢 排名“第一”的物业股能做什么？

在物业这条愈发拥挤的赛道上，虾米追求的是不被挤下去，但大鱼则是要游到最前头。

年中临近，物业股像是迎来一场狂欢，前有荣万家、合景悠活同日递交招股书，后有金科智慧服务IPO申请资料获证监会受理。

七月初，这个“造富”的行业依然喧闹，金融街(000402,股吧)物业、弘阳服务上市首日股价一路上涨，而正荣服务明日也即将逐鹿资本圈。

一众物业公司争先恐后寻求上市的景象无疑很吸睛，不过，站上千亿市值的碧桂园服务似乎不甘被挤出话题中心。

7月8日碧桂园服务官微宣布，其与深圳市鸿效节能股份有限公司达成股权合作，双方将共同组建“广东碧鸿节能科技有限公司”合资公司，旨在引入鸿效节能水泵房节能改造的专业服务能力与经验，通过EMC模式进一步提升碧桂园服务在管项目能耗效能与服务品质，拓展服务边界。

目前，双方已经在5个项目启动合作，碧桂园服务通过总部、区域、项目多层次配合对接，已向鸿效节能方面输出待改造项目清单，后续双方将加快评估与项目改造流程。

这一举动多少有些令人费解，毕竟水泵节能业务与传统的物业管理业务并不相关。

从碧桂园服务的角度自述，水泵节能业务是它在能源领域的新尝试，甚至未来还将成为新的利润增长点。

另一方面，精明的投资者或许会质疑，这会否只是“画出来的大饼”，充其量是为了铺垫一个资本市场上的好故事而搞出的花样?

造一个噱头、讲一个好故事，确实往往可以让资本闻风而来，让投资者买单，从而带来更高的估值、更多的话语权与资源。而这或许是“排名第一”碧桂园服务，也不得不去学的一门功课。

即便行业内说着“这行业还是一个大行业小公司的状态，远不到大家真刀真枪拼的时候”，但无可否认，随着物管行业逐渐站至风口，未来还仍将吸引来大批上市企业，赛道只会更加拥挤，竞争只会更加激烈。

碧桂园服务能做什么，才能保持做一直游在前头的大鱼?透过这看起来毫不相关的水泵节能业务背后，又能窥视到这家市值1127亿港元的企业哪些成色?

众所周知，物业股之所以能提到资本的青睐，很大一部分原因正是由于轻资产结构、现金流充足、负债健康等要素。财务数据上看，截至2019年底，碧桂园服务银行存款及现金总额约69.26亿元，较同期增加了30.45亿，增幅近1倍，这一在手现金流量远超同行。

同时，当年经营活动所得现金净额32.57亿元，同比增幅约110.3%，是年内净利润的1.9倍。

负债上，截至去年底碧桂园服务总负债为65.90亿元，与2018年相比涨幅达106%;其中流动负债64.27亿元占比较高。资产负债率则为53.71%，与2018年相比下降约4.1%。

不过，值得注意的是，物业公司的负债往往属于合同负债，是由于未提供相关服务时客户支付的垫款所导致的，这类负债往往基本是没有无利息负担。

除了基本达标的现金及负债情况，物业公司的规模水平及业绩确定性也十分重要。截至2019年底，碧桂园服务的管理面积规模与万科物业、彩生活、雅生活均处于第一梯队，达3.61亿平方米。

业绩增长空间上看，背靠销冠碧桂园，碧桂园服务在很大程度上可以领先其他物管公司。不过，寻求第三方外拓及降低关联性也是上市之后碧桂园服务所极力争取的，2019年报显示，在当年物管服务收入中有74.8%来自关联方即碧桂园集团开发的物业，同比下滑13.8%;来自关联方的收费管理面积占比为73.9%，同比下滑6.2%。

这样的比例，相比于刚递交招股书、九成收入来自于母公司得合景悠活来说，自然优越得多。但相比于来自雅居乐开发的物管面积占比23%的雅生活、未披露具体数据的万科物业，又还差了一截。

另据业内人士透露，在进行外拓项目时碧桂园服务的中标率并不是那么稳定，如在一线城市的话二十余个项目可能只有不到10个项目能入选，且最终还要通过摇号确定中标物业。

此外，营收质量也是资本市场观察物业公司的一个维度。反映到数据上看，毛利、业态结构这两者更是息息相关的。

2019年度碧桂园服务收入同比增长106.3%至96.45亿元，但是从盈利水平上看却“增收不增利”，期内碧桂园服务整体毛利率由2018年底的37.7%下降6个百分点至约31.6%。

这与碧桂园服务一项近几年新拓的非住宅业务相关。

于2018年，碧桂园服务进入“三供一业”中的物业管理及供热的分离移交改革领域，其中最大合作项目便是承接中石油“三供一业”国企改革项目。

于2019年，碧桂园服务已全面完成“三供一业”改革物业管理及供热业务的过渡接管，实现全国955个项目承接协议的签订。

然而，虽然在规模和营收上有绝对性增长，如已实现接管的物业管理项目收费管理面积约为8490万平方米，年内产生收入约5.25亿元;但从成效来看，不管是接管物业管理项目或是供热业务，这两个分业务的净利率、毛利率低于目前碧桂园服务在管项目的指标水平。

其中，毛利率方面，物业管理项目为13.4%，供热业务为6.%，也正因此拖累了碧桂园服务2019年度的整体毛利率。

“‘三供一业’目前收益较差，但是非宅物业是碧桂园服务必须要去拓张的，这可以说是目前碧桂园服务在资本市场上的一大缺点了。”业内人士补充称，新进入的水泵节能业务更多可能是考虑与“三供一业”业务的互动，借此节省一定的经营成本来提升经营利润。

另据观点地产新媒体了解，目前碧桂园服务在业态组合方面，约90%是住宅物业，10%是商业、写字楼、工业园区、城市服务等非住宅物业。

碧桂园服务近年来也在计划增加非住宅物业，尤其是高盈利的商业物业。去年，碧桂园服务以3.75亿元代价收港联不动产全部股权，该物业公司前身为港联物业，此前由合富辉煌持股85.5%，服务超过350座涵盖中高端住宅、写字楼、商业综合体、公建、产业园等各类不动产。

对于该笔收购，彼时碧桂园服务总经理就称，港联不动产是以商业物业为主的公司，可以补齐公司短板。

而放眼到如今的物业行业，在资本市场追捧下，商业物业也成为物管公司的目标，如万科物业就与戴德梁行联手成立合资公司，并喊话希望未来万科物业商企和住宅业务比例可以做到1:1。

竞争总是不断的，最近城市服务领域又成为了保利物业、万科物业、龙湖物业、碧桂园服务的新赛场，而“绿城们”又在后方赶来。

规模、营收、市场化、盈利水平、业绩增长性……这条头部公司的市占率不过2%-3%的赛道上，小鱼与大鱼们看似和谐，但又似乎都岌岌可危。“排名”第一的碧桂园物业尚且需要借力一只水泵出圈，而他人又须怎样争食虫饵?

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