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重组引战与激进拿地 招商蛇口销售规模加速

2020-07-28 13:52:58    来源:时代周报

尽管经历波折,但招商蛇口对于前海土地权益的增加始终坚定。

7月23日晚,针对深交所就70亿元重组一事下发的问询函,招商蛇口给出了一份长达62页的详尽回复,就交易所提及的土地评估、交易价格、股价参考标准、股份来源等问题进行一一解释。

7月25日,一位招商蛇口的人士向时代周报记者表示,深交所问询是常规动作,此次交易重组也不会出现大问题。

此次招商蛇口定增、引战重组,始于6月7日。

彼时,招商蛇口宣布,拟以发行股份、可转换公司债及支付现金的方式,向深投控购买其持有的南油集团24%股权,并向中国平安旗下的平安资管定增募资。

南油集团是20世纪80年代国企,目前在前海拥有23万平方米权属土地,交易完成后,招商蛇口对南油集团的持股从76%上升至100%,权益占比进一步提高。

从2013年招商局集团开展前海土地整备及合资合作项目,到2019年12月签署合资合作项目《增资协议》,招商蛇口为前海土地确权不断奔走。

中金公司数据显示,今年上半年,招商蛇口的拿地金额为641亿元,同比增长67%,拿地强度较2019年上涨13个百分点至58%,其中70%拿地金额集中在一二线城市。

在招商蛇口内部,更多的改变正在发生。

“这两年公司在业务和人事方面的变动确实很大,或许是感受到外界压力,一直在探索变革。”上述员工向时代周报记者表示。

在外界眼中,招商蛇口资源优势突出,融资成本低,始终被期望有更好的业绩表现。然而自重组上市以来,招商蛇口股价长期处于破发状态。

前海土地资源的加速兑现以及土地市场的频频加注,能否带动业绩和估值回归,对招商蛇口而言,需要时间给出答案。

前海筹码

对招商蛇口来说,前海土地整备是一个历时多年并倾注诸多心血的项目。

自2013年招商局集团开展前海土地整备及合资合作项目后,2016年招商局集团与前海管理局签署框架协议,成立合资公司。

2018年12月24日,招商前海土地整备协议正式签署,意味着多年的整备工作取得实质性进展。

进入2019年后,该事项进展加速。4月完成《土地使用全出让合同》的签署,12月签署合资合作项目《增资协议》,公布重大资产重组报告书(草案)。

财报显示,截至2019年底,招商蛇口在前海土地整备范围内共拥有计容建面455.84万平方米的项目储备(不含人才用房),有428.84万平方米的项目储备未开工,在蛇口太子湾片区,招商蛇口也拥有计容建面170万平方米的项目储备。

在前海土地整备工作推进之际,招商蛇口也试图加强对前海片区土地的控制权。

5月31日,招商蛇口首次公布正在筹划发行股份、可转换公司债及支付现金购买南油集团24%股权并募集配套资金事项,交易完成后,南油集团将成为招商蛇口的全资子公司。

从消息公布到资产重组具体方案的出炉,这场股权收购历时已近两个月,深交所的问询或者也将此次交易的时间再次拖长。

7月26日,中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉时代周报记者,此次收购涉及关联交易却未有第三方财务顾问和评估机构的意见,另外并购标的存在风险瑕疵但解决方案缺乏说服力,所以导致监管部门的问询。

“前海的股权关系是比较复杂的,而此次问询也不会影响交易的进行,无论是76%还是100%,并不实际影响招商蛇口的控股权。”上述招商蛇口人士告诉时代周报记者。

在此番交易中,招商蛇口以发行股份、可转换公司债及支付现金向深投控购买其持有的南油集团24%股权;同时,向战略投资者非公开发行股份募集配套资金,将用于支付交易中的现金对价。

平安参与了此次定增认购,交易完成后,平安资管和平安人寿将成为招商蛇口的战略投资者。在上述招商蛇口人士看来,平安入股目前仅限于财务投资角度。

对招商蛇口而言,前海的土地资源何时能兑现收益,效益如何,至关重要。

在2019年的财报中,招商蛇口对前海土地开发设立的时间表是“六年分宗,十年建成”。

天风证券研报显示,前海合资公司持有总建面约497.76万平方米,按照90%可售面积(约逾450万平方米),保守按照均价8万元假设,粗估货值为4032亿元。

该人士向时代周报记者透露,招商蛇口在前海土地的获益,并没有想象中那么多。

“455.84万平方米仅是项目储备,不是土地。事实上,根据去年4月签署的《招商置换用地土地使用权出让合同书》,招商局集团获得了对应新规划条件下,42.53万平方米经营性用地,其中42.53万平方米才是确切的土地资源。”他说道。

“前海土地的收益是招商局集团和前海管理局共享,并不是招商蛇口和前海管理局共享。”该人士补充道。

加大拿地

规模渴望下,2020年以来,招商蛇口在各地不断落子。

天风证券发布的报告显示,2020年1―6月,招商蛇口累计新增土地面积235.68万平方米,累计规划建面660.10万平方米,累计总地价640.98亿元;对应累计权益土地面积138.65万平方米,累计权益规划建面387.15万平方米,累计权益地价408.29亿元。

新增拿地中,不乏高溢价项目。

6月15日,经过796轮竞价,招商蛇口以24.22亿元的总价江苏徐州的一宗住宅地块收入囊中,溢价率达到138.45%,折合楼面价6579元/平方米,刷新该板块最高楼面地价。

7月3日,招商蛇口以44.04亿元拿下上海虹口区地块,溢价28.4%,成交楼板价约为8.11万元/平方米,刷新虹口区楼面单价新纪录。

根据天风证券发布的报告,1―6月招商蛇口楼面价/销售均价为 43.6%,较 2019 年全年(37.1%)略有提升。

7月26日,一位招商蛇口投拓人士向时代周报记者透露,在考虑资金成本的情况下,招拍挂对利润率的要求,会低于某些民企,但建安成本和财务成本也比民企低。

除了加快拿地步伐外,招商蛇口也在进行人才优化和组织架构调整。

上述内部人士告诉记者,公司近期在人事方面有些调整,奉行以业绩论英雄的准则,对一些业绩不佳的员工和中层进行降职,也选拔了一批年轻的城市总。

该人士还称,除此之外,东南区域管理架构也都撤销。

“在公司内部,加快周转以及加强对销售回款管理也是一项重要任务。”上述人士表示。

在系列举措下,招商蛇口销售规模加速。

公告显示,2020年1―6月,招商蛇口累计实现签约销售面积497.30万平方米,累计实现签约销售金额1107.13亿元,同比增长9.41%,完成年度2500亿元销售目标的44%。

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