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青岛二手房市场逐渐走低 市场推新速度正在减缓

2021-11-04 16:54:36    来源:青岛早报

2021年的楼市出现了一个与往年截然不同的市场走势,先是上半年的强势上涨,再到下半年的快速收缩。近日,10月份楼市数据出炉,在“金九”落空之后,曾被寄予厚望的“银十”也没有交出满意的答卷,不仅成交面积环比下降了6%,成交均价也下跌6%。转入“跌跌不休”的楼市,似乎正迎来最难的时刻,但对于打算购房的消费者来说,10月底房贷政策有所松动,同时库存压力也让开发商不断放出降价的优惠,现在适不适合出手,还得看看市场表现,多听听业内人士的建议。

数据说话

10月楼市又跌了

“往年金九银十是忙着签约,今年却忙着不停打电话邀约客户。 ”谈起今年传统市场旺季的表现,一楼盘的销售顾问这样来描述。的确,和往年相比“金九银十”的销售神话已经成为过去式。原本的楼市传统销售旺季,可是从7月开始青岛新房市场成交量就开始继续走低,如今已连续下降四个月。

先让我们来看看楼市一组数据。据卓易数据统计显示,10月份青岛新建商品房成交10198套,环比下降0.61%;10月份新建商品房成交面积为1092232平方米,环比下降6.45%;成交均价14377元/平方米,环比下降6.17%。从成交量来看已经是近三年来的新低。而在住宅方面,10月青岛新建商品住宅成交7965套,环比下降0.77%;成交面积为907871平方米,环比下降14.70%,同比下降7.60%;成交均价14333元/平方米,环比下降4.98%。从各区成交情况来看,10月份胶州市新建商品房成交面积居青岛各片区之首,新建商品房成交2346套,成交面积为244433平方米,但这份成绩背后是恒大项目集中签约的结果,并不能反映真实的市场状况;再来看看排名第二的城阳区,新建商品房成交1872套,成交面积为183008平方米;而原胶南区域紧随其后,以新建商品房成交1198套,成交面积为139374平方米的成绩排在第三位。

另外据统计,10月份青岛楼市新建商品房价格最高的区域为崂山区,新建商品房均价为40459元/平方米;最低区域为莱西市,新房均价为6678元/平方米。青岛全域各区市中,胶州市、平度市和莱西市新房均价未过万元。

市场现状

推新速度正在减缓

无论成交量还是价格都出现下跌的趋势,对于购房者来说,不可避免地造成了市场观望情绪的加重。但对于开发商来说,迅速蔓延的市场悲观情绪,直接影响到推新速度。据搜狐焦点网统计,10月份岛城共有26盘入市或加推,在今年市场红火的月份曾经出现过一个月有70余盘同时上新的局面。在这26个新盘中,其中城阳区推盘量最多,共有6盘,西海岸新区有5盘,即墨区、平度市各4盘,市北区、李沧区、崂山区各2盘,市南区、胶州市、莱西市无新项目入市或加推。

时间已经到来11月份,推盘节奏依然缓慢。据统计,11月青岛新房市场仅有30盘计划推新或首开,其中纯新盘18个,分区域来看,城阳区9盘占比领先,其次为西海岸8盘,李沧、市北推盘相对较少。市区方面,国泰华府、绿城和锦诚园、森林公园将排队入市,值得改善型购房者关注。而且不仅仅是推新的速度,最让人担心的是土拍市场,整个10月的土地市场也仅一宗地块上市,却因无人出价流拍。

对于推新速度放缓的问题,有业内人士解释,眼下主城区开发商的推新热度还是比较旺盛,10月份的金地华章和金茂府悦府二期都是全新开盘,从目前的推进情况来看成绩似乎还不错。但对于胶州、即墨,甚至西海岸的开发商来说,眼下的主要工作还是去库存。 “盘点手里的库存量,以价换量尽快完成销售。如果现在再去开新盘,开盘价可能直接被击穿,将来就算市场出现转机想翻身也并不容易。 ”该业内人士告诉记者。

置业建议

想改善还是别犹豫

市场下跌,“买涨不买跌”的心态似乎已经形成,但实际上这需要分清形势。上周五金茂府悦府二期开盘,在现场记者遇到了正在选房的何先生,仅仅几分钟的犹豫,他原本看好的17和19层就被抢走。相对于周边区域的大库存,主城区基本还处于资源相对稀缺的状态,特别是兼具教育资源、商业资源、交通资源的浮山后和崂山两大区域,吸引很多急于想改善居住环境的周边区域购房者。由于当年很多刚需购房者如今逐渐进入换房周期,所以主城改善盘的潜在客户基数还是特别巨大。再加上9月第二次集中供地时,主城上新地块非常有限,未来新盘资源会更加紧俏。

在很多业内人士看来,年底前,包括国泰华府、金地悦峰、金茂府在内的多个新盘陆续上市,周边会形成多盘竞争混战的局面,消费者可以趁机出手。至于崂山各盘销量一直稳定,且基本处于不愁卖的局面,几乎不存在降价促销的可能性。面对这样的局面,大家还是别犹豫尽快出手。但对于周边区域,从销量到贷款,对房企来说都是一场大考,12月才是“最黑暗”的时刻,眼下优惠肯定还未见底。但也有专业人士提醒购房者,如果遇到降价都没人买的房子,那在区域配套和未来发展前景上一定存在问题,入手时需要慎重。

另外,针对很多改善型购房者,分期首付的促销策略“重出江湖”。从具体内容来看,就是购房者缴纳房款时,先缴纳一部分,另外剩余的在一个月内缴清就可以。这样的策略主要是针对部分改善客户,因为他们需要卖掉一套房子以获得首付款和购房资格,同时也给这些客户提供充分的时间处理现有的二手房。

想买二手房现金是最好的筹码

相比新房,二手房的销售才是最难。根据青岛贝壳研究院数据,今年10月,青岛市全市二手房成交量1455套,环比下降25.5%。实际上,从今年7月开始,青岛二手房市场逐渐走低,四季度几乎进入“速冻”状态,成交变得愈发困难。“近期看房的客户的确少了,所以打算把房子重新粉刷,卖相好看些。”青岛市民李先生近期准备出售一套市北区90平方米两居室。李先生告诉记者,二手房经纪人建议他再降降价,因为他已经错过了卖房的最佳节点。

经纪人所说的“最佳节点”其实是指今年上半年。贝壳研究院数据显示,今年上半年,青岛二手房成交38590套,月成交超过6000套。 “从近期二手房成交来看,近期的客户成交周期拉长非常明显,客户成交周期平均拉长20—30天,购房者观望情绪上升;此外,市场活跃度下降,降价房源占比大幅提高。”贝壳找房分析师刘倩倩表示。

“一方面是房源多,另一方面就是贷款难。 ”青岛链家远洋风景店经理孙鹏告诉记者,由于很多房主打算改善住房,所以市场上出现很多卖旧换新的业主,由此导致市场中二手房数量增多,而另一方面是几个月才能批下来的贷款,更是吓退了很多想购买二手房的客户。眼下二手房市场是“现金为王”的时代,如果手里握着现金,就有谈判的筹码。有房产经纪人告诉记者,他们在下半年做过一单是宁夏路附近一套二手房,因为对方是现金交易,把房价从320万元硬生生地砍到290万元。据业内人士介绍,二手房贷可能在明年年初恢复额度,所以在年底前如果打算现金购房,还是有很强的议价空间。

(观海新闻/青岛早报记者 刘鹏)

关键词: 青岛市 二手房市场 逐渐走低 房贷额度

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