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超半数城市推出今年首批集中出让地块 “竞品质”或成土拍标配

2022-04-07 11:45:48    来源:中国商报

3月,今年首轮集中供地大幕拉开。截至目前,22个集中供地城市中,超半数城市已推出今年首批集中出让地块。其中,杭州、南京、宁波、天津、上海、无锡、长沙、成都等地相继披露首批集中供地计划和竞拍规则,而北京、合肥、青岛、福州、厦门5个城市则已完成了今年首轮集中供地。从目前情况看,多地调整土拍规则、释放优质地块,不断提振市场信心。业内人士表示,若当前房企偏紧的现金流能够得到实质改善,信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升,二季度或迎来拿地窗口期。

多地发布集中供地计划

3月31日,广州全市共挂出了18宗涉宅用地,约276万方米的供应量,总起拍价达367.7亿元,预计将于5月5日分时分批竞拍出让。与去年第一轮供地相比,此轮出让地块的数量、总建面和起拍总价都大幅减少了。地块数量减少了62.5%,供应总建面同比减少29.8%,起拍总价同比下降59.2%。

今年广州首批供地还有以下看点:一是相比去年第二次集中供地,拍地规则放松了,黄埔、南沙的“限销售对象”“限房价”等措施没有出现。但是,“溢价率不得高于15%”“严控资金来源”的规则没有改变,有的地块还限制了最高自持比例。二是挂出宗地中出现了回炉地块。三是中心城区扛起供应大旗,释放多宗优质地块来提振市场信心。

3月31日,深圳市今年度第一批次、共计8宗居住用地于3月31日集中发布挂牌出让公告,将于4月29日挂牌成交。据深圳市规划和自然资源局透露,今年首批集中供地有如下特点,即持续加大居住用地供应力度,进一步加大保障租赁住房供应力度;持续保障市场竞争稳有序,营造稳、理、有序的市场竞争环境;持续优化住房结构类型,着力构建职住衡、产城融合的城市空间结构;持续做好规划协调、供应协同;进一步优化用地周边城市规划,优先保障学校、医院、菜市场、公交车站等配套设施,做好配套设施与居住用地的协同建设,做到同步供应、同步建设、先期竣工。

3月28日,苏州市自然资源和规划局公布今年苏州首批次集中出让地块公告。本次共挂出15宗涉宅用地,总起始价226.98亿元,总出让面积为82.68万方米。值得注意的是,此次竞拍保证金比例从30%下调至20%,并且对土拍出让金的付款期限也做了适当的放宽。

中指研究院表示,与去年相比,今年22城集中供地的特点鲜明,土拍规则更加优化,提升了企业的拿地意愿。值得关注的是,当前首批集中供地渐入高潮。

“竞品质”或成土拍标配

截至目前,北京、合肥、青岛、福州、厦门等地已完成首轮集中供地。北京首轮集中供地已落下帷幕。从成交结果来看,成交面积占比等较去年第三批已有较大的改善,溢价率等也有所上行。有业内专家表示,北京首轮集中供地略超预期并不能完全预示未来其他城市集中供地的市场走势,但北京的土拍规则设置以及成交结果等,对于其他城市而言也有一定的参考意义。

亿翰智库认为,综合来看北京首轮集中供地有以下三个特征,一是出让规则继续调整,二是成交较去年第二轮和第三轮有明显改善,三是中小型房企投资占比稳定且较去年第一轮有大幅的提升。

日前结束的合肥土拍吸引了众多房企参与,此次合肥土拍不仅降低了房企竞拍的门槛,而且房企利润空间也更大了。

据悉,合肥从去年第二次集中供地时,出现了土拍新规则,部分地块开始试点竞品质,拍卖方式为“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”。当时,“竞品质”只适用部分地块,而本次土拍,“竞品质”适用全部地块。

业内专家表示,“竞品质”可有效控溢价,回归“双集中”稳地价,稳预期初衷。同时,促进行业洗牌,让地产开发回归“以人为本”,对城市居住的便捷度、宜居度、品质感均有重要意义。不同城市采取的“竞品质”细则略有不同,不过目的都一样,只有品质胜出者才能竞得地块。“竞品质”既抑制了过热的地价,也进一步缓解了高品质与高地价之间的矛盾。另外,房企只有明晰了品质标准,才能将“品质”摆在首位,在后续的拿地过程中,才能更加保持理

多举措降低房企压力

亿翰智库表示,房企2月销售并不理想,销售低迷造成了回款拮据,同时融资方面仍然保持严格的调控状态,因此房企整体资金较为紧张,对于土地的需求也偏弱。地方政府是土地的供应方,通过土地出让获得土地出让金,支撑城市的发展。去年下半年地产行业流动出现紧张后,多个城市第二轮和第三轮集中供地也开始明显降温,使得土地交易活动受到影响。

从土拍结果看,土地市场分化较为严重,整体表现冷热不均。同时,疫情对房地产市场的影响过去更多是针对房屋销售市场,而现在还需要关注对土地交易市场的影响。

明源地产研究院认为,从目前情况看,本轮集中供地中,多地将保证金下调至起始总价的20%,溢价率则严控在15%以内,有些地区溢价率上限甚至下调至10%。而在去年首轮双集中,许多地区这一数据为30%甚至达到50%。另外,付款周期也做了适当延长,如重庆本次集中供地在付款进度方面多要求1年内付清,较之前的3个月大幅延长,这对于目前资金普遍紧张的房企来说,无疑是一大好消息。再如南京,首轮集中供地将保证金比例下调至起始总价的20%,部分地块的土地出让金缴款期限延长至6个月甚至更长。

亿翰智库预计,今年地方政府为了促进土地成交,持续优化土拍规则,并且可能会朝着保需求、保民生和保人才等几个目标设置规则。其一,保需求就是给房企合理的利润空间,比如去年自然资源部要求集中供地溢价率不得超过15%,今年北京首轮集中供地全部限地价。其二,引导开发商提高产品建设标准和竞现房销售面积,都是符合保民生的诉求,并且这一规则有可能被更多的城市采用。 (袁芳)

标签: 超半数城市 首批集中出让地块 提振市场信心 土拍规则

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