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深圳楼市推出“0首付”活动中途夭折被房管部门叫停

2022-08-16 09:03:57 来源：城市金融报

楼市成交低迷，深圳“0首付”重出江湖。

8月11日上午，深圳首个住宅盘推出了“0首付”购三房的营销活动。但推出活动不到半天，即被房管部门叫停。目前，此项目所有的房源均被显示为“分局锁定”。

今年以来，房企通过各种“花式促销”吸引购房者。在这当中，“低首付”甚至是“0首付”的现象重现江湖，这到底是噱头还是陷阱?为何会出现这种情况?专家对此现象如何评价?

“0首付”深圳半日游

关于零首付的消息，上半年时常出现，但出现在深圳，还是14年来第一次。上一次低首付甚至零首付出现在深圳楼市在2008年。

资料显示，信城缙悦城位于龙岗区龙岗街道，由五联朱古石片区城市更新而来。住建局官网显示，该楼盘备案名称为“信城缙悦花园”，2022年7月21日2、3、4栋取得预售证，预售总套数512套，其中，490套为住宅，使用年限为70年。信城缙悦城的住宅户型大小在78-115平左右，均价3.94万元/平，单价区间约3.6-4.2万/平，总价区间约283-485万/套。目前在售的是一期产品，主力户型为建面约78-95㎡3房。

据了解，此次“0首付”活动原本暂定在8月11日至8月14日，活动仅限此项目的4栋产品。具体操作是：客户给10万定金，第三方借给客户最高100万元(免息)作为首付，客户收到款需要先还10万元，分期5年，前4年每半年还款10万元，最后一年还款5万元。因此，所谓的“0首付”实际就是首付分期，而且首期款需要付20万元。

销售人员透露，购房“0首付”实则是开发商垫资，最终结果就是帮购房者解决首付问题，当然购房者也要付出一点利息，利率大概5.6%，跟普通商贷差不多，10年期先息后本。

在销售低迷的当下，为了资金回笼，开发商用尽了手段吸引购房者。尽管知道在首付资金上做文章存在风险，但仍有楼盘以身涉险，明知不可为而为之的背后或是开发商的无奈。

楼市低迷现各种“花式促销”

国家统计局数据显示，2022年1-6月，全国商品房销售面积、销售额分别同比下降22.2%、28.9%。每到楼市低迷期，开发商为了加快销售，总会以低首付、首付分期、首付贷等方式吸引购房者加速入场。去年下半年以来，房地产市场下行，尽管是一线城市深圳，其销售情况也受到较大影响，而销售端疲软导致的资金紧张，或是开发商采取“0首付”的主要原因。

乐有家研究中心数据显示，2022年上半年，深圳新房住宅网签16126套，环比及同比的跌幅均达到4成，成交量比2020年上半年还少601套;二手住宅过户仅9965套，环比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%，成交量创15年新低。2022年6月末深圳一手住宅去化周期为10.3个月，而2021年7月，这一数据还只是5.7个月，一年时间，去化周期近乎翻倍。

当楼市销售端疲软时，变相降低首付资金是一种常见的营销手段，早在去年下半年，惠州、郴州等能级较低的城市就已出现“0首付”的情况。来到2022年，楼市销售端的情况并未明显好转，一线城市深圳的楼市销售情况也不佳，而对于区位优势没那么明显的楼盘来说，销售去化更显艰难。

各地首付分期或首付贷的方式大同小异。有的是给购房人更长的首付款筹措时间，等首付款交齐，再进行网签及房贷申请;有的是开发商或关联机构提供垫资，购房人分期返还首付款;还有的是开发商或关联机构提供贷款，贷款又分为有息与无息，购房人在几年内分期还款。

零首付的本质是加杠杆，减轻购房者的前期负担，加重后期负担。目前被传出的一些城市的零首付项目，大多都是以首付分期的方式进行。前期虽然零首付，或者一成首付，但房子总价不变的情况下，贷款只能增加，加重后期负担。

面对市场低迷和业绩压力，开发商急切出货的心理可以理解，但有些底线仍不能突破。过往多年，最低20%首付比基本是各地的底线，它既能证明购房人拥有一定的经济实力，也能一定程度上反应其未来的还款能力，具有较高的合理性。

专家：警惕法律风险

一位房地产观察人士表示，零首付只是一种促销手段，此次深圳“0首付”的楼盘能宽限到5年内分期付完，其实只是换了个形式给钱给开发商，只是可以延期给首付钱，而不是首付钱减少。除了首付钱没有优惠外，房价也没有优惠。另外，所谓的“0首付”相当于走不正当程序来提前套出银行的钱，如果中途买卖双方出现分歧争议的话，会得不到法律的保护。

业内人士提醒，“低首付”并不符合目前的深圳政策规定，深圳的首付款为3成起，如购房者不够备案价的首付款，银行是不予贷款的。这样的操作通过其它方式来规避，但如果相关部门严查起来，购房者可能会竹篮打水一场空。

对此，信城缙悦城项目开发企业深圳市深润川实业有限公司发布声明称，近期收到客户及同行反馈市场上通过网络等渠道发布关于项目首付分期等不实信息误导购房者。我们一直秉承公平竞争、健康稳定的房地产市场为己任，严格按照相关规定销售项目产品，销售过程中不会有关于首付分期等不实行为。

广东中矩律师事务所郑博恩表示，根据相关规定，首付来源不能是房地产开发企业、房产中介机构提供;不能是互联网金融机构、小额贷款公司提供;不能是个人消费贷款、个人相关借贷、经营贷款等资金挪用。开发商给购房者提供首付款的行为属于违规行为。现有购房过程中，相关部门会核查首付款来源，一旦查出，开发商会受到相关行政主管部门的处罚，轻则罚款，重则有可能冻结房产。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，许多城市的首付款比例最低为20%，再往下调整空间不大，而且过低的首付比也容易出现盲目加杠杆的情况，20%的首付比要求是比较合适的。不过，当前需要鼓励房地产市场消费，首付比调整空间不大的情况下，可以在月供偿还等方面进一步创新。

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