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更新改造成本高 “高龄”商务楼宇如何实现“逆生长”？

2022-01-18 10:02:10 来源：青岛日报

商务楼宇质量的高低，关系区域营商环境、产业升级和发展活力，随着中国城市空间拓展由“新区开发的增量发展”转向“城市中心重构的存量挖潜”，许多城市正在积极探索利用多种手段，弥补老旧楼宇及其周边片区的缺失功能，提升区域单位面积经济效益，为产业升级发展寻找新空间。

青岛市商务办公起源于上世纪90年代，2000年以后，开始步入发展快车道，到目前为止，建成年代在10到20年的商务楼宇数量已经超过百余座。在运行过程中，部分老旧楼宇在软硬件方面无法满足现代企业的办公需求，导致其对优质企业的吸引力下降。其中，楼宇经济起步最早的市南区由于老旧楼宇数量最为集中，也因此成为区域经济发展的桎梏。

“一方面，区里存在许多闲置的楼宇资源，另一方面，在招商过程中，我们也因为办公场地无法满足企业需求而错失过很多项目。要解决这一矛盾，我们尝试将政府引导与市场化运作相结合，实现存量楼宇的更新提质，为产业的发展寻找空间。”市南区相关负责人表示。

楼宇更新改造成本高，何解?

对于现代企业而言，商务楼宇不再是单纯的物理载体，而是其融入城市人流、物流、信息流与资金流的有机生态圈。因此，企业除了对停车、电梯等硬件设施有要求，还追求智能化、绿色化的办公空间及物业人才、资源、知识分享等增值服务。而这都是老旧楼宇的短板所在。

“山东外运大厦已经有20多年的历史了，没有实施更新改造之前，楼宇老化严重，下雨时屋内漏雨、地下停车场坑洼不平，已经影响了企业日常办公。”中国外运华中有限公司有关负责人马冬青告诉记者。位于河南路上的山东外运大厦为中国外运华中有限公司办公大楼，建于1996年，共31层，建筑面积2.3万平方米，是青岛市最早的一批高层商务楼宇。大厦配套停车位总共不到60个，但整个大楼内的工作人员已达五六百人。“幸亏单位离地铁站很近，大部分员工都是乘坐公共交通上下班。”

马冬青表示，为了改善楼宇的品质，企业曾于2015年更换过电梯。“楼宇更新成本很高，当年我们更换电梯，就花费了不菲的投入。所以对于更新改造，企业一直比较慎重。”

市南区企业服务中心主任高光明介绍，市南区建成20年以上的楼宇有53座，建成10-20年的楼宇有60座，普遍存在规划设计标准低、公共服务空间匮乏、设施设备老化、电梯超负荷运转等问题。但由于维修费用高，物业运营企业主动更新改造的动力不足。为此，市南区从数年前开始，对老旧商务楼宇实施改造的行为进行政策鼓励。

“比如，对投入使用10年以上的老旧商务楼宇更新改造硬件设施、新建及改扩建商务生活配套设施，按照实际投资额给予奖励，单栋楼宇最高为500万元。按照市南楼宇强基方案，2021年，市南区共推动10座老旧楼宇改造升级，全面提升消防、配电、停车场、电梯、管道等硬件配套水平。”高光明介绍。

“了解到市南区有这方面的补贴政策后，我们利用4个多月的时间，花费数百万元，对停车场、楼宇外立面进行了全面修缮。”马冬青告诉记者。

除了改造成本高昂，由于几十年前的建筑标准与现在标准存在一定的差异，也为不少意图改造楼宇环境的企业出了难题。

位于沿海核心地段的黄金广场，于1998年投入使用，去年在改造过程中，业主方突然发现建筑内的几个立柱之间的宽度不符合现在的消防要求。“这个建筑符合当年的消防要求，但后来建筑消防标准变了，但这些立柱都是承重柱，我们不可能把他们拆除。”项目负责人王朝京对记者说。

正在企业一筹莫展之际，负责为该楼提供服务的“楼长”商鹏、市南区发改局工作人员刘建斌了解到企业的困难。“我们通过市级企业服务队与市级相关部门进行沟通，最终帮助企业解决了他们遇到的这项问题。”刘建斌说。

据了解，考虑到辖区楼宇中经常遇到一些“个性化”的问题，市南区专门成立了为商务楼宇服务的“楼长”，通过深入楼宇和楼宇企业，助力楼宇更新改造和产业升级。上一页 1 2 下一页

标签：更新改造成本高商务楼宇逆生长

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