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提防烂尾楼工程商品房预售制度如何保护消费者利益

2022-08-23 09:42:36 来源：深圳特区报

投融资的顺利进行，关键在于对投资者的保护。

一些地方的烂尾楼现象与现行的商品房预售制度紧密相关，由来已久，其核心在于合同双方的权利义务严重失衡。

在现行的商品房预售制度下，买卖双方签订预售合同之后，购房者通过预售款和银行的按揭贷款的方式，一次性全额支付所有的购房款。本质上，这是购房者对房地产开发商的融资行为。

融资行为与现货交易的买卖行为存在很大差异。在现货交易中，买卖双方的地位大致是平等的，如果卖方不交货，买方就可以不交钱，反之亦然。但在融资行为中，投资的一方明显处于不利的地位。他需要先行投入资本，所获得的只是一种期待权，而得到投资的一方则什么都不用付出就可以得到资本。虽说在合同签订之时，双方都认为履行合同是对自己有利的事，否则就不能达成合同，但在合同签订之后，处于相对有利地位的一方就可能选择机会主义的行为，违反合同，侵吞另一方的投资。

如果这种毁约的机会主义行为得不到约束和纠正，经济主体将会尽量选择现货交易，而避免投资行为，社会合作互惠交换由此将局限于十分狭窄的范围之中。比如说，如果没有商品房预售制度，我国的房地产市场发展显然不可能如此迅速。在更广泛的意义上，投融资是现代经济的血脉，我们几乎无法想象一个不依赖投融资运行的大型经济体。而投融资的顺利进行，关键在于对投资者的保护。

前已述及，投资者与一般的买方不同，保护投资者的措施也应有所不同，常见的措施包括：1.事先要充分警示投资者特别是中小投资者可能的风险，尽量避免非理性投资;2.被投资方要接受独立第三方的资信调查，向投资者或潜在的投资者披露其信用状况、资产负债状况和其他重大事项;3.投资方进行投资后，有权监督资金的用途，检查账目;4.投资方可按被投资方的履约情况分期分批投资，必要时行使不安抗辩权，中止后续投资;5.投资方可依照约定或法律规定撤回投资;6.一旦被投资方有违约行为，投资方可要求对方赔偿损失，其中包括期待利益;7.如果出现被投资方挪用侵吞投资的情况，可追究其刑事责任，并且禁入相关市场。

这些常见且行之有效的保护投资者的措施，对商品房购房者而言几乎都是付之阙如。

有人建议，购房者应该根据建设进度分批付款，而不是一次性付清全款。这是可行的措施，其他国家也有经验可资借鉴。此外，还要切实加强资金监管。现在虽然有监管银行，但银行并不对购房者负责。可规定监管银行如果违规放贷，需要赔偿购房者的损失。另外，可规定开发商如果在没有不可抗力等免责事由情况下停工，购房者即可中止支付后续房款，要求赔偿损失乃至退回已缴纳的房款。

由于房地产建设的特性，哪怕是接近完工的商品房工程，对购房者而言，也几乎没有或者只有非常少的使用价值。因此，如果烂尾楼的问题不能较好地解决，必将严重影响新房的销售，让本已不景气的房地产市场雪上加霜。

(■ 吴荻枫作者系西南民族大学讲师)

标签：商品房预售预售合同现货交易现代经济